00:00:03: Hallo und herzlich willkommen zu Bauherren-Werden.de, die Anlaustelle für

00:00:07: Bauherren und die, die es werden wollen. Mein Name ist Maxim Winkler, ich bin

00:00:10: Architekt und Bauherr, möchte ich dir dabei helfen, Bauherzwerb. In der

00:00:14: heutigen Folge möchte ich auf die Kaufnebenkosten

00:00:18: eingehen, die es bei einem Neubau,

00:00:22: bei einem Bestandshaus, sprich eine Immobile

00:00:26: gibt. Zwar bin ich immer davon ausgegangen, ich glaube ich habe dazu wirklich

00:00:29: keine Folge gemacht, Zwar bin ich davon ausgegangen, dass

00:00:33: das ein Basiswissen ist, aber nicht immer ist dieses Basiswissen

00:00:37: vorhanden und vor allem für die Zuhörer, die sich generell

00:00:41: informieren, ist das sicherlich wertvoll und interessant.

00:00:45: Also lasst uns loslegen. Zunächst mal die

00:00:48: Grunderwerbsteuer, oder nee, ich fange anders an. Die Grunderwerbsteuer

00:00:52: ist einer der großen Punkte. Und wieso das

00:00:56: auch hier sozusagen einen Aufschrei hat?

00:01:00: Weil es gibt viele Stimmen, die besagen, dass die

00:01:03: Grunderwerbsteuer heruntergesetzt werden

00:01:07: sollte. Und es kam hierzu auch eine Studie, die gezeigt

00:01:10: hat, dass wenn die Grunderwerbsteuer

00:01:14: sinkt, die Nachfrage nach Neubauten

00:01:18: dadurch gesteigert werden kann. Und das fand ich sehr, sehr interessant und

00:01:22: das gab mir dann zum Anlass zu sagen, hey, darüber habe ich noch keine

00:01:25: Podcast-Folge gemacht, lass uns das mal angehen. Also was ist die

00:01:29: Grunderwerbsteuer? Das ist mein Augen eine der wichtigsten Steuern oder

00:01:33: auch der höchste Prozentsatz bei den Steuern,

00:01:36: die beim Grunderwerb fällig wird. Und zwar,

00:01:40: wenn man eine Immobilie kauft, ein Grundstück,

00:01:44: ein Haus, eine Wohnung, wie auch immer, alles was immobil

00:01:48: ist, also man kauft, man erwerbt Grund,

00:01:52: wenn ich eine Wohnung kaufe, erwerbe ich einen Anteil an einem Grundstück, an

00:01:56: einem Flurstück, deswegen erwerbe ich da Grund. Beim Haus ist

00:01:59: es glaube ich klar und bei einem reinen Grundstück ist es auch glaube ich klar.

00:02:04: Die Grundwerbsteuer zahlt man dann ans

00:02:08: Finanzamt und die ist in

00:02:11: unterschiedlichen oder in den jeweiligen Bundesländern unterschiedlich

00:02:15: geregelt. Beispielsweise in Baden-Württemberg mit

00:02:19: 5%, in Bayern mit 3, 5%,

00:02:23: deutlich weniger, deutlich interessanter.

00:02:27: Berlin sind es 6%, Brandenburg 6, 5%

00:02:32: und so weiter und so fort. Ich lese jetzt nicht alles vor, aber das ist

00:02:35: die Range, wo wir uns bewegen. Also Saarland

00:02:40: 6, 5 Prozent, Schleswig-Holstein 6, 5 Prozent,

00:02:43: Thüringen 6, 5. Also 6, 5 ist wirklich das höchste, was es gibt.

00:02:47: Nordrhein-Westfalen hat auch 6, 5% und 3, 5%

00:02:52: Grunderwerbsteuer hat Bayern

00:02:56: und Sachsen. Und das ist doch schon mal

00:03:00: interessant, weil wenn ich einen Unterschied habe von drei Prozentpunkten,

00:03:04: dann kann das bei einem Kauf von 400.000

00:03:09: Euro, dann kann das beim Kauf von 400.000 Euro natürlich eine

00:03:12: nette Summe sein von 12.000 Euro. Also 12.000 Euro

00:03:16: zahlen oder nicht zahlen, ist natürlich ein Unterschied. Zahle ich 12.000

00:03:20: Euro, andersrum gesagt, mehr oder weniger. Und das ist

00:03:24: eben das Interessante meiner Meinung nach, was sich hier hinter

00:03:27: dieser Thematik verbirgt. Und die Grunderwerbsteuer

00:03:31: ist aber nur ein Teil der Nebenkosten. Ich

00:03:35: habe damit das Grundstück

00:03:38: oder das Haus, was ich dann kaufe, also der Grunderwerb, den ich dann habe,

00:03:42: natürlich auch notariell beurkundet ist und ich im Grundbuch eingetragen bin,

00:03:46: denn das bestätigt mir, dass ich der Eigentümer bin dieser Immobilie, sei es

00:03:50: eine Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks, brauche ich einen

00:03:53: Notar. Der Notar, da gehe ich hin und der Notar liest

00:03:57: mir meinen ganzen Vertrag vor. Und ich sage euch eins, die

00:04:01: Notare, die können sehr, sehr schnell lesen. Und zwar ist es

00:04:05: Juristendeutsch, was die dann lesen und dann versteht man gar nichts. Aber die

00:04:09: Notare sind einfach verpflichtet, das ist die Verpflichtung, die sind verpflichtet, den

00:04:13: ganzen Vertrag, den ganzen Kaufvertrag vorzulesen. Und

00:04:17: Ich habe bereits in einer Folge mit einem Notar

00:04:21: die Fragen geklärt, die es dazu zu klären gibt. Wenn du

00:04:25: jetzt Fragen hast zum Notar, dann hör da gerne in diese Folge

00:04:29: rein. Die ist sehr, sehr gut geworden. Der Notar liest das

00:04:32: alles vor. Wenn man beispielsweise

00:04:38: von einer Firma kauft, dann müssen zwischen dem

00:04:41: Kaufvertragsentwurf und dem Beurkundungstermin

00:04:48: mindestens 14 Tage vergehen. Also zwei Wochen Zeit, damit ich den Vertrag studieren kann,

00:04:51: damit ich mich das in Ruhe anschauen kann, etc. Das heißt,

00:04:55: und das ist auch ganz wichtig beim Notar, wenn ich beim Notar bin, wenn ich

00:04:58: irgendwas nicht verstehe, wenn ich Fragezeichen habe, wenn ich eine Frage habe, wenn

00:05:02: irgendwas unklar ist, Handheben, sofort Notar

00:05:06: stoppen und dann sagen, hey, das und das, wir sind das gemeint. Und dann kann

00:05:09: aufgeklärt werden. Grundsätzlich ist der Notar

00:05:14: keiner Partei verpflichtet. Also er ist neutral. Er ist weder für den Verkäufer noch

00:05:18: ist er für den Verkäufer. Er ist neutral und genau so muss er auch

00:05:21: aufklären. Er muss aufzeigen, was das für

00:05:25: Folgen hat, welche Vorteile, Nachteile das bringt. Aber er bringt aber

00:05:29: gleichzeitig, bringt aber keine juristische Beratung mit. Also du kannst jetzt

00:05:32: nicht hingehen und sagen, ja bei dem Beurkundungstermin werde

00:05:36: ich jetzt erstmal fragen, ja was ist da mit, und dann entscheide ich das so,

00:05:39: spotar sozusagen. Nein, das geht nicht, denn erklärt einfach nur

00:05:43: auf. Ja? Und wenn man sich da unsicher ist, dann wird der Termin einfach

00:05:47: verschoben. Also so viel Zeit muss man auch

00:05:50: mitbringen, dass man dann halt vielleicht eine Woche später beurkundet. Okay, also der Notar ist

00:05:54: ganz, ganz wichtig. Und der Notar hat eine

00:05:57: Gebührenordnung, nachdem er sich das richtet. Und das ist auch

00:06:01: kaufwertabhängig, was beurkundet wird.

00:06:06: Und damit das, was der Notar beurkundet, auch dann im Grundbuch

00:06:09: landet und festgeschrieben wird, braucht es das Grundbuchamt. Und

00:06:13: das Grundbuchamt stellt auch seine Rechnung. Und Zusammen kann man

00:06:17: pauschal grober Daumenwert sagen, 2% zahlt man

00:06:20: für Notar und Grundbuch. Also Grundbuchkosten und Notarkosten

00:06:24: ungefähr 2%. Dann kommt es darauf an,

00:06:28: kaufe ich das Grundstück, die Immobile, das Haus, die Wohnung

00:06:33: von einer Privatperson oder kaufe ich das mit einem Makler. Wenn ich einen

00:06:36: Makler habe, dann kann es sein, dass ich 3, 57

00:06:40: Prozent, da fangen die eigentlich an, also mit 3,

00:06:44: 57 Prozent fangen die an, die Makler,

00:06:49: und geht aber hoch bis 4, 5%.

00:06:54: Alles schon gesehen, da kommt es immer darauf an. In der

00:06:58: Regel ist es so, je größer das Objekt, desto geringer wird dann der

00:07:01: prozentuale Anteil von der Maklerprovision. Das heißt, wenn ich für

00:07:05: 700.000 Euro kaufe, dann ist es eher bei 3, 57. Wenn ich jetzt

00:07:09: für 30.000 Euro was kaufe, dann ist es eher bei vielleicht

00:07:13: sogar 6%. Also das ist variabel, sage ich jetzt

00:07:16: mal. Und wenn wir die Zahl zusammenzählen, dann kommen

00:07:19: wir auf ja unterschiedliche Zahlen da

00:07:23: zusammen. Also 12, ich sag mal 10 bis 12 Prozent.

00:07:27: Rechnet mal immer pauschal mit 12 Prozent.

00:07:31: Ganz pauschal mit 12 Prozent rechnen oder annehmen.

00:07:35: Egal ob ihr jetzt schon wisst, ob ihr einen Makler habt oder nicht. Geht davon

00:07:38: aus, Grundstück kostet bei euch in der Gegend beispielsweise 200.000 Euro.

00:07:42: Geht von 12% aus, die ihr da nochmal draufschlagen müsst, damit ihr das

00:07:45: Grundstück gewerbt, euer Haus dann zu bauen. Und das waren

00:07:49: die Kaufnebenkosten, die ihr

00:07:53: bei einem Immobilienkauf habt, unabhängig davon, Grundstück, Haus oder Wohnung,

00:07:57: wie gesagt. Und es gibt ja auch nochmal

00:08:01: Kaufnebenkosten beim Hausbau. Und wie verhält sich das

00:08:04: da? Und darauf gehe ich jetzt nochmal ein. Da haben wir natürlich das

00:08:08: gleiche. Wir haben die Maklerprovision für das

00:08:11: Baugrundstück und da haben wir den großen Unterschied. Während ich bei dem

00:08:15: Haus, wenn ich ein Haus kaufe, auf die Gesamtsumme

00:08:19: des Hauses, die Maklerprovision zahle, zahle ich natürlich,

00:08:22: wenn ich nur ein Grundstück kaufe, verständlicherweise nur auf

00:08:26: die Summe des Grundstücks meiner Maklerprovision, 3 bis

00:08:30: 7 Prozent sage ich jetzt mal ganz grob oder 3, 57 bis 7%

00:08:33: mit Mehrwertsteuer. Und das gleiche

00:08:37: auch bei der Grunderwerbsteuer. Bei der Grunderwerbsteuer zahle ich beim

00:08:40: Grundstück natürlich nur für das Grundstück,

00:08:45: nur für die 200.000 Euro und nicht für die 600.000 Euro, die mir

00:08:48: das ganze Haus kosten würde, wenn ich ein ganzes Haus mit

00:08:52: Grundstück kaufen würde. Also ich vergleiche jetzt, ich kaufe ein fertiges Haus, was

00:08:55: 20 Jahre alt ist beispielsweise, oder ich kaufe nur ein reines Grundstück und baue

00:08:59: meinen Neubau. Und das gleiche natürlich bezieht sich dann bei

00:09:03: den Notar- und Grundbuchskosten, die dann auch mit 2%

00:09:08: nur auf den reinen Grundstückswert sind, weil ich habe nichts anderes, wenn ich

00:09:12: ein Grundstück kaufe. Dann brauche ich natürlich einen

00:09:15: Architekten, ich brauche einen Energieberater, ich brauche einen Statiker, ich brauche einen

00:09:19: Vermesser, ich brauche eine Baugenehmigung. Und diese Baugenehmigung,

00:09:24: die kostet mich ungefähr 0, 5 Prozent der

00:09:27: Bausumme. Sprich ohne Grundstück nur die

00:09:31: reine Bausumme. Sogenannten 300er und

00:09:34: 400er Kostengruppe. Okay, 300er

00:09:38: Kostengruppe ist das Bauwerk, 400er Kostengruppe ist die Bauwerkstechnik,

00:09:42: Haustechnik. Davon 0, 5% ungefähr.

00:09:47: Dann je nachdem, ob ich das habe oder nicht, brauche ich noch

00:09:50: Erschließungskosten. Wenn das Grundstück nicht erschlossen ist, brauche ich Erschließungskosten. Die

00:09:54: können, die sind sehr variabel. Das kann man nie pauschal sagen. Das können

00:09:58: 5000 Euro sein, das können 30.000 Euro sein, Das können 40.000 Euro sein.

00:10:02: Ich habe alle schon erlebt. Also das ist sehr variabel.

00:10:07: Und da kann man keine pauschale Aussage machen. Bei der

00:10:11: Bauherrenhaftpflicht, die ich auch

00:10:16: jedem ans Herz legen würde, ist natürlich auch was fällig und

00:10:19: zwar 0, 1% des Kaufpreises. Okay?

00:10:23: Bauherrenhaftpflichtversicherung.

00:10:28: Genau. Und dann wäre es natürlich auch nochmal interessant

00:10:32: eine Bauwesensversicherung zu haben, Die liegt bei rund 0, 1,

00:10:36: 0, 5, 0, 1, 0, 15 Prozent. Ja,

00:10:41: muss man immer noch gucken. Und der

00:10:44: Architekt, Energieberater, Statiker, das, was ich

00:10:48: alles genannt habe, ja Vermesser, die kosten natürlich auch Geld. Und da

00:10:52: kann man auch so, ja, 20, 25 Prozent, je

00:10:56: nachdem, ob man alle Leistungsphasen beauftragt oder nicht. Oh, ich merke schon, ich gehe

00:10:59: schon viel zu weit in die Thematik rein, oder? Wenn dich das interessiert, dann

00:11:03: schreib mir das gerne, okay? Also, da geht es natürlich

00:11:07: spezieller. Und da kommt es natürlich darauf an. Und dann habe ich natürlich auch die

00:11:10: Umzugskosten. Und das alles zusammen sind halt meine

00:11:13: Baunebenkosten oder Kaufnebenkosten, die ich dann auch habe.

00:11:17: Und das muss ich auch alles berücksichtigen. Das heißt, ihr merkt schon,

00:11:21: allein an dieser Aussage, kaufe ich ein fertiges Haus, also kaufe ich ein

00:11:24: fertiges Haus, was Neubau ist, dann steht ja alles da.

00:11:28: Dann zahle ich zwar auf die gesamte Summe meine Nebenkosten, Makler,

00:11:32: Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und

00:11:35: so weiter. Und der vermeintliche Vorteil

00:11:39: beim Kauf eines Grundstücks und ein Baue ich was drauf, sind

00:11:43: halt diese variablen Kosten, die halt abhängig sind vom

00:11:46: Umfang, abhängig sind von der Art und Weise, was passiert, wie

00:11:50: gebaut wird und so weiter und so fort. Und das ist wieder individuell und das

00:11:53: ist schwer greifbar. Und genau das ist das Problem. Wenn ich ein

00:11:57: fertiges Haus kaufe oder eine fertige Wohnung kaufe, dann schaue ich mir die an, die

00:12:00: gefällt mir, kauf ich. Gefällt mir nicht, kauf ich nicht. Wenn ich neu

00:12:03: baue, habe ich halt immer diese Unsicherheiten. Ich muss immer selbst haushalten. Ich

00:12:07: muss immer gucken, individuell schauen, bin ich auch im Rahmen, kann ich mir das leisten,

00:12:11: kann ich mir das nicht leisten. Und das ist genau diese Krux an der Geschichte,

00:12:15: die man immer als Bauherr beachten muss und immer darauf schauen muss, dass man

00:12:18: das halt nicht aus den Augen verliert. Okay, das ist ganz ganz wichtig. Merkt euch

00:12:22: das bitte. Das ist ganz ganz wichtig, dass man diese Sachen einfach auf dem

00:12:26: Schirm hat, dass man es nicht vergisst, dass man daran denkt. Das heißt,

00:12:29: ich habe eine viel viel höhere Eigeninitiative

00:12:35: und muss mich da viel mehr einbringen, wenn ich selbst baue. Und wenn ich ein

00:12:39: fertiges Haus kaufe, was dann zwei Jahre alt

00:12:43: ist oder 20 Jahre alt ist, dann

00:12:47: ist es, wie es ist. Außer ich kaufe mir natürlich ein Haus, das ist 30,

00:12:50: 40 Jahre alt und ich mache eine Kernsanierung oder 50 oder 100

00:12:54: Jahre alt von mir aus, ja, und mache eine Kernsanierung, dann habe ich natürlich die

00:12:57: gleichen Themen. Dann habe ich die gleichen Themen wie beim Neubau. Teilweise sogar

00:13:01: schlimmer, weil ich dann irgendwas aufmachen muss, zu sehen, was sich dahinter

00:13:05: verbirgt. Und wenn ich das gesehen habe, dann kann ich erst reagieren und dann muss

00:13:08: ich erst, ja, sozusagen weitergehen

00:13:12: mit dem Ganzen. Und dann kann ich erst agieren. Ich kann das nicht von vornherein

00:13:16: planen. Ich habe keinen Röntgenblick, mit dem ich durch die Baustelle gehen

00:13:19: kann. Was von einem großen Vorteil wäre, sage ich jetzt

00:13:23: mal so. Okay, ja, das war die Folge zu

00:13:27: den Kaufnebenkosten oder die Baunebenkosten. Ich hoffe, das war

00:13:30: verständlich. Wenn du noch eine Frage hast, wenn irgendwas unklar war,

00:13:34: dann schreib mir gerne eine E-Mail oder über Instagram als Direktnachricht

00:13:39: Bauherr unter Strichwerden auf Instagram oder E-Mail Info at Bauherr-Werden.de

00:13:45: Und dann höre ich mir das an oder schaue mir das an und kann

00:13:48: auch gerne vielleicht dazu nochmal eine Podcast Folge machen.

00:13:52: In dem Sinne bedanke ich mir, dass du mir zugehört hast. Ich wünsche dir das

00:13:56: aller allerbeste bei deinem Projekt Eigenheim und immer daran denken Bauherz zu werden.

00:14:00: Schau ein bei Bauherz zu werden. Danke. Ciao. Schau ein, bei Bauch und Minstwert. Danke.

00:14:02: Ciao.

00:14:14: Untertitel von Stephanie Geiges